बाजार नियामक सेबी ने अचल संपत्ति संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले प्लेटफार्मों को विनियमित करने के लिए एक रूपरेखा का प्रस्ताव दिया है।
पिछले दो से तीन वर्षों में, रियल एस्टेट संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले वेब-आधारित प्लेटफॉर्म तेजी से बढ़े हैं। एसेट मोंक, प्रोप शेयर और एचबिट्स जैसे ये प्लेटफॉर्म निवेशकों को बिल्डिंग और ऑफिस स्पेस जैसे वेयरहाउस, शॉपिंग मॉल, कॉन्फ्रेंस सेंटर आदि में निवेश करने का मौका देते हैं। इन आंशिक स्वामित्व प्लेटफार्मों (एफओपी) पर न्यूनतम निवेश ₹10 लाख से ₹25 लाख है
“इस तरह के एफओपी के साथ निवेश के बढ़ते मूल्य के साथ-साथ निवेशकों की बढ़ती संख्या के साथ, यह विचार करना आवश्यक हो गया है कि क्या यह पंजीकरण की आवश्यकता के लिए उपयुक्त समय है और इन एफओपी को विनियमित करने के लिए, अन्य बातों के अलावा, नियामक निरीक्षण लाने के लिए, सेबी ने एक परामर्श पत्र में कहा, सामान्य, समान मानक प्रकटीकरण प्रथाएं, निवेशकों के हितों की रक्षा के लिए लिस्टिंग या इसी तरह के उपायों के माध्यम से तरलता सुनिश्चित करना, निवेशकों के लिए निवारण तंत्र आदि।
FOP कैसे काम करते हैं
आंशिक निवेश या एफओपी के माध्यम से अचल संपत्ति का स्वामित्व एक निवेश रणनीति है जिसमें कई निवेशकों के बीच अचल संपत्ति प्राप्त करने की लागत को विभाजित करना शामिल है जो एफओपी द्वारा स्थापित विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) द्वारा जारी प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं। ऐसा एसपीवी अचल संपत्ति मूल्य प्राप्त करता है।
रखरखाव और अधिग्रहण लागत एसपीवी के निवेशकों/शेयरधारकों के बीच साझा की जाती है, जो एफओपी या उसके सहयोगियों या कुछ तृतीय पक्षों द्वारा लगाए गए प्रबंधन और रखरखाव शुल्क के अधीन संपत्ति के लाभों और रिटर्न में भी हिस्सा लेते हैं। इस प्रकार, एफओपी निवेशकों को एसपीवी द्वारा जारी प्रतिभूतियों के माध्यम से रियल एस्टेट संपत्ति का एक प्रतिशत या अंश रखने की अनुमति देते हैं।
सेबी ने कहा कि एफओपी द्वारा अपनाई गई संरचनाओं की विभिन्न प्रकृति पर्याप्त निवेशक सुरक्षा, प्रकटीकरण मानकों में निरंतरता की कमी, मूल्यांकन में पारदर्शिता की कमी, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव लागत, निवेशकों के मुद्दों और शिकायतों को दूर करने और संभावित उल्टा बिक्री में शामिल होने के बारे में चिंता पैदा करती है। खरीद मूल्य आदि के लिए विचार किए बिना संपत्ति का।
“इसके अलावा, पारदर्शिता की कमी या विशेष प्रयोजन वाहनों या अंतर्निहित अचल संपत्ति की गैर-सूचीबद्ध प्रतिभूतियों को बेचने के लिए एक बाजार जब निवेशक को तरलता की आवश्यकता होती है, तो निवेशक शिकायतों का कारण बन सकता है।” इसलिए, एक अनिवार्यता है कि एफओपी इस तरह के प्रदाता के रूप में सेबी ने कहा कि उत्पाद, प्लेटफॉर्म और सेवाएं एक पारदर्शी और विनियमित वातावरण में काम करती हैं जो सभी हितधारकों की जरूरतों को संतुलित करता है
आरईआईटी नियमों का विस्तार
बाजार नियामक ने आंशिक स्वामित्व वाले प्लेटफॉर्म को शामिल करने के लिए आरईआईटी नियमों के नियामक ढांचे का विस्तार करने का प्रस्ताव दिया है क्योंकि यह काफी हद तक ऊपर उल्लिखित चिंताओं को दूर करेगा और इस बाजार के विकास के लिए प्रोत्साहन भी प्रदान करेगा।
मौजूदा एसपीवी या एफओपी द्वारा बनाई गई अन्य संरचनाओं का आरईआईटी संरचना में स्थानांतरण के परिणामस्वरूप निवेशकों द्वारा ऐसे निवेशों को आयकर अधिनियम के उद्देश्यों के लिए व्यावसायिक ट्रस्टों में निवेश के रूप में माना जा सकता है, जो सेबी-पंजीकृत आरईआईटी के लिए कुछ कर लाभ प्रदान करता है। एसपीवी से संबंधित हैं या अन्यथा निवेशकों या दोनों के लिए अनुपलब्ध हैं,” यह जोड़ा।
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