पूंजी बाजार पर नजर रखने वाली संस्था सेबी ने सभी वेब-आधारित प्लेटफॉर्म के नियमन पर एक परामर्श पत्र प्रकाशित किया है जो छोटे निवेशकों की सुरक्षा के लिए रियल एस्टेट संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करता है।
सेबी के रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट नियमों के तहत सूक्ष्म, लघु और मध्यम आकार के REITs के रूप में रियल एस्टेट संपत्तियों में ऐसे आंशिक स्वामित्व हितों को लाने का प्रस्ताव है।
सेबी ने अपने परामर्श पत्र में कहा कि प्रस्तावित नियामक ढांचा रियल एस्टेट बाजार को विकसित करने में मदद करेगा, निवेशक सुरक्षा उपाय प्रदान करेगा और इस क्षेत्र और बाजार के व्यवस्थित विकास की ओर ले जाएगा।
आमतौर पर, आंशिक स्वामित्व प्लेटफॉर्म (एफओपी) के माध्यम से रियल एस्टेट आंशिक निवेश एक निवेश रणनीति है जिसमें अचल संपत्ति प्राप्त करने की लागत को कई निवेशकों के बीच विभाजित करना शामिल है, जो एफओपी प्रयोजन वाहन, एसपीवी द्वारा गठित एक विशेष प्रयोजन वाहन द्वारा प्रबंधित प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं) जारी किए जाते हैं। इस तरह के स्पेशल पर्पज व्हीकल रियल एस्टेट एसेट्स का अधिग्रहण करते हैं।
एफओपी निवेशकों को एसपीवी द्वारा जारी प्रतिभूतियों के माध्यम से अचल संपत्ति संपत्ति का एक निर्दिष्ट प्रतिशत या अंश रखने की अनुमति देते हैं। कुछ एफओपी रियल एस्टेट एजेंटों या दलालों (संपत्ति खरीदने से पहले) और फिर संपत्ति प्रबंधकों के रूप में चलाए जाते हैं।
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सेबी ने बताया कि पिछले दो से तीन वर्षों में रियल एस्टेट संपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले वेब-आधारित प्लेटफार्मों में तेजी से वृद्धि हुई है। ये प्लेटफॉर्म निवेशकों को गोदामों, शॉपिंग मॉल, सम्मेलन केंद्रों आदि सहित इमारतों और कार्यालय की जगह में निवेश करने का अवसर प्रदान करते हैं। इन एफओपी के लिए न्यूनतम निवेश ₹10 लाख से ₹25 लाख तक होता है।
सेबी ने कहा, “जब एक निवेशक ऐसी संपत्तियों में निवेश करने का फैसला करता है, तो मानकीकृत, सुसंगत बिक्री प्रथाओं की कमी और संभावित निवेशकों को जानकारी या सामग्री प्रदान करने में स्वतंत्र मूल्यांकन या देखभाल की कमी के कारण निवेशक गलत वर्तनी का शिकार हो सकते हैं।”
तदनुसार, सेबी ने REIT विनियमों में एक अध्याय जोड़कर और उन्हें MSM REITs के रूप में लेबल करके FOPs को विनियामक दायरे में लाने का प्रस्ताव दिया है।
MSM REIT में एक ट्रस्टी, एक प्रायोजक और एक निवेश प्रबंधक जैसे पक्ष होने चाहिए, जिनमें से प्रत्येक को एक अलग और अलग इकाई होना चाहिए। प्रायोजक और निवेश प्रबंधक के पास क्रमशः कम से कम ₹20 करोड़ और ₹10 करोड़ की शुद्ध संपत्ति होनी चाहिए।
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सेबी ने शुक्रवार को अपने परामर्श पत्र में कहा कि एफओपी पर प्रस्तावित अंतर्निहित रियल एस्टेट मूल्य आरईआईटी विनियमन में परिभाषित संपत्तियों या संपत्तियों के समान हैं।
यह प्रस्तावित किया गया है कि कोई भी व्यक्ति या संस्था (एफओपी सहित) जो किसी भी संरचना के माध्यम से अचल संपत्ति में आंशिक निवेश की सुविधा देता है या सुविधा प्रदान करता है, उसे एमएसएम आरईआईटी के रूप में काम करने के लिए सेबी के साथ पंजीकृत होना चाहिए।
एमएसएम आरईआईटी को एक ट्रस्ट के रूप में गठित किया जाना था, जिसमें शामिल, 100% स्वामित्व वाले विशेष प्रयोजन वाहनों के माध्यम से अचल संपत्ति संपत्तियों के स्वामित्व के लिए अलग और विशिष्ट योजनाएं स्थापित करने की क्षमता थी। 2015 से दुनिया भर में इस तरह के आंशिक स्वामित्व वाले प्लेटफॉर्म मौजूद हैं। सेबी ने इन प्रस्तावों पर 27 मई तक राय मांगी है।
रियल एस्टेट प्लेटफॉर्म ऑरम वाइजएक्स के मुख्य कार्यकारी अधिकारी आर्यमन वीर का मानना है कि नया नियम निवेशकों और हितधारकों के लिए समग्र पेशकश में सुधार के अवसर का प्रतिनिधित्व करता है। लेकिन उनका मानना है कि खिलाड़ियों को प्रेस करने की अनुमति नहीं देना प्रतिबंधात्मक प्रावधान है।
“रियल एस्टेट एक दिलचस्प संपत्ति वर्ग है क्योंकि भविष्य में नकदी प्रवाह के लिए इसका लाभ उठाया जा सकता है। यह अचल संपत्ति में एक बहुत ही महत्वपूर्ण पहलू है और भविष्य में नियामकों द्वारा इसे देखा जाना चाहिए क्योंकि इससे निवेशक रिटर्न में काफी वृद्धि होगी।”
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